Меню
Меню
На официальном сайте Федерального Министерства Внутренних Дел Германии предоставляется информация и помощь по проживанию или медицинскому обслуживанию
https://www.germany4ukraine.de/hilfeportal-en
Помощь частных организаций
Существует также возможность найти временное жилье с помощью частных инициатив, таких как:
Квартиры в аренду можно найти через местные газеты, жилищные кооперативы (нем. "Wohnungsbaugenosschenschaft") и различные специализированные поисковые системы.
Некоторые веб-сайты для поиска:
Наличие договора аренды в письменной форме (нем. "Mietvertrag") не является обязательным в Германии. Однако желательно иметь данное письменное соглашение. Это поможет избежать проблем, если между Вами и Вашим арендодателем возникнут разногласия. Обычно арендодатель предоставляет арендатору стандартный договор аренды на подписание (см. Вопрос 11).
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, т.е. на бумаге, и подписан обеими сторонами (Вами и любым другим арендатором, а также арендодателем), если он имеет фиксированный срок действия более одного года. Если такой договор был заключен без соблюдения письменной формы, он будет действовать бессрочно. Это означает, что договор аренды может быть расторгнут Вами или арендодателем с уведомлением о расторжении (см. Вопросы 17 – 19).
При заселении в квартиру арендодатель обычно приносит Акт прийома – передачи помещения (нем. "Übergabeprotokoll"). В нем обе стороны описывают общее состояние квартиры и перечисляют дефекты, которые могут быть в квартире. Обратите особое внимание на этот процесс, так как Акт прийома - передачи будет иметь решающее значение, если возникнут разногласия относительно дефектов, которые уже присутствовали, когда Вы приняли квартиру в аренду.
Если Вы пользуетесь услугами риэлтора для поиска квартиры, Вам, возможно, придется заплатить за его/ее услуги, если Вы действительно снимаете квартиру, которую он/она Вам предложила. По закону эта плата ограничена размером двухмесячной арендной платы (без учета платы за коммунальные услуги) плюс НДС. Вам необходимо оплатить сбор только в том случае, если Вы сами нанимали риэлтора; если риэлтора привлекает арендодатель, в данном случае он/она оплачивает услуги риэлтора. Арендодатель не должен перекладывать эти расходы на Вас.
При заселении обычно необходимо внести залог (нем. "Kaution"). Сумма залога зависит от того, что было согласовано в договоре аренды. Однако максимальный размер залога, который может быть согласован на законных основаниях, составляет арендную плату за три полных месяца (без учета оплаты коммунальных услуг). Обычно Вы платите сумму авансом, но Вы также можете оплатить ее в рассрочку до трех платежей. Каждый взнос, как правило, должен быть внесен в первый день каждого из первых трех месяцев аренды. Даже если в Вашем договоре аренды указано иное, Вы имеете право производить оплату частями. Если Ваш арендодатель не согласен с этим, Вам следует обратиться за юридической консультацией (см. Вопрос 20).
Ежемесячный арендный платеж обычно состоит из двух частей: собственно арендного платежа (т.н. "Kaltmiete", что означает "холодная арендная плата") и фиксированного платежа за коммунальные услуги ("Nebenkosten" или "Betriebskosten"). Вместе эти два платежа называются "Warmmiete", что означает "теплая арендная плата". Вам необходимо произвести полную оплату до третьего рабочего дня (с понедельника по пятницу) каждого месяца. Способ оплаты зависит от предварительных договоренностей с Вашим арендодателем. По большинству договоров аренды в Германии арендная плата оплачивается посредством банковского перевода, но возможны и другие способы оплаты. Если Вы проводите оплату банковским переводом, Вам необходимо отправить платежное поручение в свой немецкий банк заранее до истечения указанного выше срока. Обратите внимание, что неоднократные задержки платежей являются одной из наиболее важных причин досрочного расторжения договоров аренды арендодателями (см. Вопрос 17).
Согласно немецкого договора аренды, арендатор обычно осуществляет один платеж, который состоит из двух частей: самой арендной платы («Kaltmiete», что означает «холодная арендная плата») и платы за коммунальные услуги («Nebenkosten» или «Betriebskosten»), детальнее см. вопрос 3. – 4. Вы найдете эти термины в большинстве объявлений об аренде квартиры, часто называемых в переводе с нем. "холодная" или "теплая". Коммунальные платежи обычно содержат расходы на отопление, водоснабжение и водоотведение, расходы на электроэнергию для помещений общего пользования и ряд других расходов. Как правило, арендатор оплачивает расходы на электроэнергию и некоторые другие расходы, такие как: интернет, напрямую поставщикам услуг. Арендатор, как правило, заключает соответствующие договора непосредственно с поставщиками услуг по своему выбору.
Однако возможны и другие договоренности. Размер ежемесячных платежей за коммунальные услуги, которые необходимо оплатить арендодателю в течение первого года аренды, обычно основан на сумме, которую предыдущий арендатор квартиры платил ежемесячно. Размер ежемесячных платежей за коммунальные услуги должен быть основан на разумной оценке. В конце каждого года арендодатель должен сравнить сумму предоплаты арендатора за коммунальные услуги с долей арендатора в общей стоимости коммунальных услуг по зданию. Этот так называемый "Окончательный расчет коммунальных услуг" (нем. "Nebenkostenabrechnung") регулируется строгими и несколько сложными правилами. Многие "Окончательные расчеты коммунальных услуг" не соответствуют закону и могут быть оспорены при определенных обстоятельствах.
Если Вы считатете, что с Вашим "Окончательным расчетом коммунальных услуг" что-то не так, Вам следует обратиться за юридической консультацией (см. Вопрос 20).
Да. В большинстве крупных городов действуют правила контроля арендной платы. Самая важная политика касательно этого вопроса называется "Mietpreisbremse" (дословно с нем. "Тормоз арендной платы"). Она предусматривает, что при заключении нового договора аренды арендодатель не может на законных основаниях требовать арендную плату, которая на 10 % превышает арендную плату, аналогичную для определенного типа квартиры в конкретном регионе (нем. "ortsübliche Vergleichsmiete"). Имеются документы, предоставленные органами местного самоуправления, в которых перечислены типичные уровни арендной платы для различных типов квартир в разных районах городов и населенных пунктов (так называемые "qualifizierter Mietspiegel"). К сожалению, они, как правило, доступны только на немецком языке. Есть несколько исключений из политики регулирования размера арендной платы «Mietpreisbremse», в частности, она не распространяется на квартиры в новых зданиях, которые были впервые введены в эксплуатацию и сданы в аренду после 01.10.2014 года. Исключения можно найти в разделах 556e и 556f Гражданского кодекса Германии (нем. "Bürgerliches Gesetzbuch" или "BGB"; доступно ЗДЕСЬ (официальная версия на немецком языке) и ЗДЕСЬ (неофициальный перевод на английский язык)).
В районах, где политика регулирования размера арендной платы «Mietpreisbremse» не применяется, по-прежнему существует ограничение на размер арендной платы, который арендодатель может запросить на законных основаниях. Однако такие арендные ставки, как правило, намного выше и их труднее определить, поскольку они в основном являются результатом судебных решений по отдельным делам. Как правило, если арендная плата более чем на 20 % превышает размер типичной арендной платы в этом районе, а в городе не хватает квартир, это может привести к завышению арендной платы (нем. "Mietpreisüberhöhung"), что также влечет за собой наложение штрафа на арендодателя.
Повышение арендной платы строго регулируется в Германии. К сожалению, правила несколько сложны. Однако, в целом, существует два типа повышения размера арендной платы: тот, который заранее согласован в договоре аренды и повышение происходит автоматически, и тот, при котором повышение происходит в течение срока аренды по запросу арендодателя.
Существует также два типа заранее согласованного автоматического повышения размера арендной платы: поэтапное повышение арендной платы (нем. "Staffelmiete") и индексированное повышение арендной платы (нем. "Indexmiete").
Поэтапное повышение арендной платы означает, что размер арендной платы автоматически увеличивается на определенную сумму по истечении заранее определенного периода времени. Этот период не должен быть меньше одного года. Сумма повышения и размер новой арендной платы должны быть четко указаны в договоре аренды. Обратите внимание, если Вы договорились с Вашим арендодателем о поэтапном повышении арендной платы, то арендодатель не может увеличить сумму арендной платы по другим причинам (за исключением повышения платы за коммунальные услуги).
Индексированное повышение арендной платы означает, что размер арендной платы зависит от индекса потребительских цен. Если индекс потребительских цен поднимается выше или опускается ниже определенного порога, размер арендной платы соответственно повышается или падает. Этот механизм будет активирован, когда арендодатель или Вы уведомите другую сторону о том, что размер арендной платы подлежит изменению, поскольку было достигнуто пороговое значение. Однако это можно делать только один раз в год, поскольку размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение одного года. Как и в случае поэтапного повышения арендной платы, другие повышения не могут быть обоснованно заявлены, если было согласовано индексированное повышение арендной платы (за исключением повышения в связи с модернизацией и оплатой коммунальных услуг). Во времена высокой инфляции, как и в настоящее время, индексированное повышение арендной платы может быть проблематичным для арендаторов. Это связано с тем, что на индекс потребительских цен также влияет уровень инфляции, который может быстро расти и впоследствии привести к быстрому увеличению размера индексированной арендной платы.
Если Ваш договор аренды не предусматривает ни поэтапное, ни индексированное повышение размера арендной платы, арендодатель может при определенных обстоятельствах потребовать повышения Вашей арендной платы. Это должно быть сделано в письменной форме (т.е. не устно, но возможно по электронной почте), и в запросе должны быть указаны причины повышения размера арендной платы.
В большинстве случаев применяются три основных правила:
Существуют и другие виды повышения размера арендной платы, например, связанные с модернизацией квартиры. Правила для них более сложные.
Если Ваш арендодатель просит увеличить размер Вашей арендной платы, и Вы считаете это повышение необоснованным, обратитесь за юридической консультацией (см. Вопрос 20).
Возможна аренда с фиксированным сроком, но на нее распространяются некоторые юридические ограничения. Существует два типа договоров аренды с фиксированным сроком действия: те, которые действуют в течение ограниченного, заранее согласованного максимального периода времени (нем.: "befristeter Mietvertrag"), и те, которые действуют на неопределенный срок, но на минимальный период времени, поскольку стороны обязуются не расторгать договор до определенной даты (это обычно называется как "Mindestmietzeit" или "Kündigungsverzicht").
Договор аренды на определенный период времени может быть заключен только по относительно узкому кругу причин. Они перечислены в разделе 575 Гражданского кодекса Германии (нем.: "Bürgerliches Gesetzbuch" или "BGB"; доступны ЗДЕСЬ (официальная версия на немецком языке) и ЗДЕСЬ (неофициальный перевод на английский язык)):
Арендодатель должен разъяснить эти причины арендатору в письменной форме, т.е. на бумаге с подписью. На практике, как правило, заключается договор в письменной форме, который включает соглашение о фиксированном сроке действия договора аренды. Если установленный срок превышает один год, наличие письменного договора (на бумаге с подписями обеих сторон) является обязательным.
Если ни одна из этих причин не применяется, установленный срок, скорее всего, недействителен, и договор аренды действует в течение неопределенного периода времени.
Договор аренды с минимальным сроком действия юридически возможен. Однако немецкие суды регулярно признавали такие договора аренды недействительными, если срок их действия превышал четыре года. В таких случаях расторжение договора до достижения минимального срока, как правило, возможно. Если договор аренды согласован с минимальным сроком действия более одного года, он заключается в письменной форме, то есть на бумаге и подписывается обеими сторонами.
Как правило, к меблированным квартирам применяются те же правила, что и к необустроенным. Как правило, цены на меблированные квартиры будут выше, чем на те, в которых мебель отсутствует. В то время, как, в принципе, общие правила регулирования размера арендной платы применяются и к меблированным квартирам, но гораздо сложнее определить размер арендной платы в определенном регионе (нем. "ortsübliche Vergleichsmiete") в данном случае. Это связано с тем, что большинство малых и больших городов не включают меблированные квартиры в свой перечень «qualifizierter Mietspiegel» (см. также вопрос 7).
Есть еще одно важное различие между меблированными и немеблированными квартирами: если Вы снимаете меблированную квартиру у арендодателя, который остается в квартире, и Вы арендуете эту часть квартиры без членов семьи или других людей, с которыми Вы проживаете вместе, многие правила, защищающие арендаторов, не применяются. Арендодателю не нужна конкретная причина для расторжения договора аренды, он/она может расторгнуть его с краткосрочным уведомлением за 15 дней до конца каждого месяца, а фиксированный срок может быть учтен в договоре аренды без любой из причин, которые обычно необходимы.
В случае субаренды Вы арендуете квартиру у кого-то, кто сам является арендатором этой квартиры. Либо арендатор остается в квартире, а Вы просто арендуете ее часть; либо он/она съезжает, оставаясь при этом основным арендатором, а Вы вселяетесь в квартиру. В обоих случаях у Вас есть договор только с первоначальным основным арендатором, а не с арендодателем. В целом к договорам субаренды применяются те же правила, что и к основным договорам аренды между арендодателем и арендатором. Однако есть несколько вещей, о которых следует помнить. Во-первых, чтобы сдать Вам квартиру в субаренду, основному арендатору квартиры необходимо разрешение арендодателя (см. Вопрос 14). В идеале необходимо получить подтверждение от основного арендатора о том, что он/она получил разрешение арендодателя. Более того, если Вы сдаете квартиру в субаренду, убедитесь, что у Вас есть официальное соглашение с основным арендатором, сдающим Вам свою квартиру в субаренду. Это может быть полезно для предотвращения конфликтов и защиты Ваших прав. Обратите внимание, что если срок действия основного договора аренды заканчивается, Вам, как правило, также придется покинуть квартиру.
Да. Как правило, арендодатель предоставляет арендатору (в основном) предварительно заполненный договор для подписания обеими сторонами. Некоторые арендодатели используют свои собственные формы договоров, другие используют шаблоны, доступные в Интернете. Во многих шаблонах договоров аренды оставлены пробелы для заполнения или флажки для определения некоторых деталей аренды.
Во многих случаях, если договор аренды заключается на основании и по типу некоторой формы или шаблона, это может быть полезно для Вас при возникновении проблем с Вашим арендодателем. В целом, когда арендодатель заранее определил условия договора аренды, они подлежат более строгому рассмотрению судами, чтобы не поставить арендатора в невыгодное положение. Существует огромное количество судебных решений, касающихся различных пунктов в формах договоров и их действительности. Рассмотрение их по отдельности выходит за рамки данного введения. Если Ваш арендодатель использовал типовой договор аренды, и Вы пришли к несогласию с ним/ней по пункту, который ставит Вас в невыгодное положение, обратитесь за юридической консультацией (см. Вопрос 20).
Гости
Вы имеете право принимать гостей в своей арендованной квартире. Обратите внимание, что Вам необходимо получить разрешение своего арендодателя, если Ваш гость хочет остаться на более длительный период. Как правило, гость может оставаться у Вас на период не более четырех-шести недель за одно пребывание. При определенных обстоятельствах могут быть разрешены более длительные визиты, например, чтобы помочь членам семьи или друзьям в чрезвычайном положении. В этом случае необходимо сообщить арендодателю о госте и причине продления его пребывания.
Близкие члены семьи, которые хотят проживать с Вами на постоянной основе
В арендованной квартире разрешается проживание близких членов семьи на постоянной основе. Близкими членами семьи являются супруга, дети и приемные дети арендатора. Некоторые немецкие суды также считают родителей и внуков близкими членами семьи. Однако здесь мнения расходятся, и поэтому желательно поговорить с Вашим арендодателем, если Вы хотите, чтобы Ваши родители и/или внуки проживали в Вашей квартире на постоянной основе.
«Третьи лица», которые хотят проживать с Вами на постоянной основе
Все остальные лица (родные братья и сестры, партнеры, зятья/невестки арендатора, гости) считаются "третьими лицами". Если они хотят проживать в квартире на постоянной основе и еще не указаны в договоре аренды, Вам необходимо получить разрешение арендодателя.
Арендодатель не может отказать в таком разрешении, если у Вас есть законный интерес в том, чтобы позволить "третьему лицу" проживать в квартире. Обращаясь к арендодателю за получением разрешения, Вам необходимо кратко и аргументированно описать, почему Вы заинтересованы в том, чтобы "третье лицо" проживало в Вашей квартире. Ваш законный интерес может быть основан на финансовых причинах, например, если Вы не можете позволить себе оплачивать арендную плату самостоятельно. Кроме того, семейные и личные причины также широко признаются законным интересом, например, если Вы хотите помочь нуждающимся членам семьи или если Ваш сосед по комнате съезжает, а Вы ищете другого. Обратите внимание, что Ваш законный интерес должен возникнуть после того, как Вы подписали договор аренды.
Арендодатель также может потребовать разумного увеличения арендной платы для дополнительных лиц, проживающих в квартире.
В любом случае: избегайте "перенаселенности"
Размер Вашей квартиры и количество комнат в ней ограничивают количество людей, которые могут в ней проживать, чтобы избежать так называемой "перенаселенности". Как правило, каждый человек или каждые два ребенка в возрасте до 13 лет должны иметь отдельную комнату площадью около 12 кв. метров. Это правило также распространяется на гостей, которые остаются на более длительное время. Перенаселенность может рассматриваться как нарушение условий договора аренды и может — в последствии — давать арендодателю законную причину расторгнуть договор аренды (см. Вопрос 17). Арендодатель также может отказать в разрешении на размещение дополнительных людей в квартире в случае перенаселенности.
В принципе, да. Перед сдачей в аренду (части) Вашей квартиры Вам необходимо получить разрешение арендодателя; применяются вышеупомянутые принципы в отношении «третьих лиц» (см. Вопрос 12).
Это зависит от условий договора аренды.
Для получения дополнительной информации о «домашних животных в квартирах», глава "Домашние животные"
В общем, если в квартире что-то ломается (так называемый "дефект"), Вам необходимо сообщить об этом арендодателю. Пожалуйста, проверьте условия Вашего договора аренды, должен ли отчет быть сделан в письменной форме. В любом случае Вы обязаны сообщить о дефектах арендодателю, как только Вы обнаружите, что что-то сломано или не работает должным образом.
Затем арендодатель должен исправить дефект в течение разумного периода времени. Желательно установить крайний срок, в течение которого арендодатель может устранить дефект. На период времени, когда дефект не устранен арендодателем, арендатор может пропорционально снизить сумму арендной платы. Это не относится к небольшим, незначительным дефектам или если дефект был вызван Вами.
В случае, если Вы стали причиной дефекта/поломки, Вам придется исправить его или оплатить ремонт. Обратите внимание, что в случае возникновения сомнений арендодатель должен доказать, что Вы или кто-то, кому Вы дали разрешение находиться в квартире, стали причиной дефекта.
Во многих договорах аренды указано, что арендатор должен сделать и оплатить "косметический ремонт" (нем. "Schönheitsreparaturen"), который становится необходимым из-за регулярного износа в течение времени пребывания арендатора в квартире. В этом случае Вам необходимо провести соответствующий ремонт, например, покрасить стены, чтобы восстановить состояние, в котором они были, когда Вы въехали в квартиру. Однако существуют строгие требования, чтобы такой пункт был действительным в рамках "типового договора аренды" (см. Вопрос 12). Если пункт окажется недействительным, Вам не придется проводить подобные ремонтные работы "Schönheitsreparaturen".
Кроме того, договоры аренды регулярно содержат пункт, который требует от арендатора оплаты «мелких ремонтных работ» (нем. «Kleinreparaturen»), стоимость которых, обычно, не превышает 100,00 €. Как и в случае с косметическим ремонтом (нем. "Schönheitsreparaturen"), существуют строгие требования к тому, чтобы такой пункт был действительным как часть "типового договора аренды" (см. Вопрос 12).
Как правило, арендодатель имеет право войти в Вашу квартиру только с Вашего разрешения.
Есть несколько узко определенных исключений из этого правила. Наиболее важные из них следующие:
Арендодатель не имеет права хранить (не говоря уже о том, чтобы использовать) запасной ключ от Вашей квартиры без Вашего разрешения.
Ваш арендодатель может расторгнуть договор аренды только по очень конкретным причинам:
Во всех этих случаях арендодатель должен выполнить строгие формальные требования, если он/она хочет расторгнуть договор аренды. Уведомление о расторжении договора аренды (нем. "Kündigung" или "Kündigungserklärung") должно быть составлено в письменной форме (т.е. на бумаге и с подписью) и четко указывать причину расторжения. Если уведомление о расторжении договора аренды не соответствует этим требованиям, оно является недействительным.
Кроме того, арендодатель должен направить Вам уведомление о расторжении договора аренды как минимум за три месяца до даты, когда Вам необходимо съехать с квартиры.
В очень сложных случаях также возможно немедленное расторжение договора аренды.
Если Вы получили от арендодателя уведомление о расторжении договора аренды, Вам следует обратиться за юридической консультацией (см. Вопрос 20). Часто есть способы доказать, что расторжение является недействительным, возразить против расторжения в связи с личными трудностями или, по крайней мере, отсрочить расторжение Вашего договора аренды.
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок Вы можете расторгнуть договор с уведомлением об этом за три месяца до того, как Вам необходимо съехать с квартиры.
Вам необходимо предоставить арендодателю уведомление о расторжении договора аренды. Чтобы это произошло вовремя, Вам необходимо отправить уведомление о расторжении договора не позднее третьего рабочего дня текущего месяца. Тогда срок действия договора аренды закончится в последний день следующего месяца. Рабочими днями в этом понимании являются все дни, кроме воскресенья и государственных праздников. Обратите внимание, что уведомление должно быть доставлено Вашему арендодателю на третий рабочий день месяца.
Пример: если Вы хотите расторгнуть договор аренды до конца июля 2022 года, Вам необходимо предоставить уведомление о расторжении договора не позднее среды, 4 мая 2022 года (1 мая 2022 года — воскресенье, т.е. нерабочий день) и поэтому не учитывается). Если уведомление о расторжении договора будет получено Вашим арендодателем после этой даты, договор аренды будет расторгнут только к концу августа 2022 года.
Уведомление о расторжении договора аренды должно быть в письменной форме. Это означает, что оно должно быть составлено на бумаге и подписано всеми арендаторами, которые указаны в качестве сторон в договоре аренды. Уведомления о расторжении договора аренды, отправленного по факсу / электронной почте или составленного в устной форме, недостаточно для расторжения договора аренды. Уведомление о расторжении договора аренды должно быть адресовано арендодателю или, если их несколько, всем арендодателем.
Вам не нужно иметь какие-либо конкретные причины для расторжения договора аренды.
Если договор аренды ограничен определенным сроком действия, как арендодатель, так и арендатор не могут расторгнуть договор аренды до истечения этого срока (см. Вопрос 8).
Обратите внимание, что немецкое законодательство об аренде жилья, хотя и жестко регулируется, но в значительной степени является прецедентным правом, поэтому суды в разных местах Германии отвечают по-разному на многие юридические вопросы, касающиеся права аренды жилья. Важно, чтобы Вы обсудили эти вопросы или проблемы с человеком, имеющим опыт в области арендного права.
Если у Вас возникают проблемы с арендодателем, всегда полезно получить юридическую консультацию. Никогда не подписывайте документ, который Вам предоставляет арендодатель, значение или последствия которого Вы не понимаете в полной мере. Это может навредить Вашей правовой позиции в будущем.
Первый вариант – обратиться за консультацией к юристу. Немецкие юристы могут получить специализированную квалификацию в области арендного права, которая гарантирует, что они обладают специальными знаниями и опытом в этой области (нем.: "Fachanwalt für Mietrecht"). Вы можете использовать поисковую систему в Интернете по Вашему выбору, чтобы найти таких специализированных юристов, выполнив поиск по терминам Fachanwalt für Mietrecht + [Ваш город].
В качестве второго долгосрочного варианта большинство немецких городов имеют ассоциации арендаторов. Они предоставляют юридические консультации своим членам. Если Вы хотите вступить в ассоциацию арендаторов, Вам придется платить ежегодный взнос, размер которого варьируется в зависимости от города. Чтобы найти ассоциацию арендаторов в Вашем городе, Вы можете использовать функцию поиска, предоставляемую Ассоциацией арендаторов Германии ("Deutscher Mieterbund", https://www.mieterbund.de/startseite.html) или использовать поисковую систему в Интернете по Вашему выбору, выполнив поиск по терминам "Mieterverein" + [Ваш город].
Многие ассоциации арендаторов также предоставляют базовую информацию о законах об аренде жилья на разных языках.
Некоторые из них:
* Правильность и полнота информации, которая опубликована в контексте Часто задаваемых правовых вопросов, не гарантируется. Опубликованные сведения являются информацией общего характера и не отражают каждый отдельный случай.
